Was sind Pflegeimmobilien?

Definition

Pflegeimmobilien kaufen als Kapitalanlage ist nach wie vor eine lohnende Investition, denn Pflegeimmobilien sind stationäre Pflegeeinrichtungen, in denen pflegebedürftige Personen je nach dem Grad ihrer Pflegebedürftigkeit betreut werden.

Bei diesen Pflegeimmobilien handelt es sich um förderungswürdige Sozialimmobilien mit renditestarker Kapitalanlage, deren Mieten aufgrund der gesetzlichen Regelungen bis zu 100% durch staatliche Kostenträger (Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger) refinanziert werden.

Da der Bedarf an Plätzen in Pflegeheimen schon jetzt und auch zukünftig nicht gedeckt ist, werden vielerorts neue Pflegeimmobilien benötigt.

War es in den vergangenen Jahren üblich, dass überwiegend Großinvestoren wie Banken und Versicherungen oder Immobilienfonds meist ganze Pflegeheime als Kapitalanlage erworben haben, so hat sich dieser Markt stark verändert. Heute werden Pflegeeinrichtungen ähnlich wie Eigentumswohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Pflegeappartements aufgeteilt.

Diese Öffnung des Marktes ermöglicht nun auch dem „normalen“ Kapitalanleger eine langfristige, wertstabile Geldanlage mit deutschlandweiter Auswahl und hohen Renditechancen.

Warum lohnt sich der Kauf einer Pflegeimmobilie?

Demografischer Wandel lässt die Nachfrage nach Pflegeimmobilien massiv ansteigen

Im Jahr 2030 werden in Deutschland nahezu 3,5 Mio. Pflegebedürftige leben. Das sind fast 900.000 Pflegebedürftige mehr als im Jahr 2013.

Damit wird in Zukunft eine große Zahl zusätzlicher Pflegeplätze benötigt. Prognosen gehen davon aus, dass zukünftig fast 2 Millionen Menschen in Pflegeheimen wohnen werden. Dies bedeutet, dass allein in den nächsten 10 Jahren ca. 500.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt werden.

Wie funktioniert das Konzept Pflegeimmobilie?

• Verkäufer (Bauträger) und Betreiber (Mieter) schließen den Mietvertrag über die gesamte Immobilie
• Die Immobilie wird aufgeteilt und die einzelnen Einheiten werden an Investoren veräußert. Die Investoren werden Teil der Wohneigentümergemeinschaft (WEG)
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft tritt als neuer Eigentümer der Immobilie gem. §566 BGB in den Mietvertrag ein
• Der Betreiber / Mieter zahlt die gesamte Miete an die WEG, die Hausverwaltung teilt gemäß dem Miteigentumsanteil die Miete auf die einzelnen Eigentümer auf.

Vorteile einer Pflegeimmobilie

• Betreiberverträge über 25 Jahre und länger sichern Ihre Mieteinnahme Ihrer Pflegeimmobilie auch bei Leerstand
• Dank der Absicherung Ihres Pflege-Appartements im Grundbuch können Sie es vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen
• Bei Inflation wird Ihre Mieteinnahme durch die indexierte Miete automatisch angehoben
• Der Betreiber des Pflegeheims zahlt Gas, Wasser, Strom und Versicherungen
• Die Bausubstanz der Häuser ist neuwertig und auf dem neuesten Stand der Pflegewissenschaft
• Zurzeit nutzen Sie das historisch niedrigste Zinsniveau seit Jahrzehnten
• Als Eigentümer sind Sie nur für die Instandhaltung von Dach und Fach verantwortlich, für die es eine Umlage gibt
• Beim Wechsel eines Bewohners müssen Sie sich um nichts kümmern, das ist Sache des Betreibers
• Nutzen Sie die steuerlichen Vorteile durch Abschreibungen und holen sich Ihre Einkommenssteuer teilweise zurück
• Der Pflegemarkt ist einer der letzten konjunkturunabhängigen Wachstumsmärkte in Deutschland
• Sie profitieren von einer Immobilienform, die durch verschiedene Bedarfsermittlungs-Kontrollen geprüft wurde
• Unabhängigkeit von den Finanzmärkten und Börsen

Nachteile einer Pflegeimmobilie

Den vielen Vorteilen einer Pflegeimmobilie stehen auch einige Nachteile gegenüber, die sich jedoch auf ein Minimum reduzieren lassen:

• Bei einer Standortwahl mit geringem Pflegeplatzbedarf besteht die Möglichkeit, dass sich ein Pflegeheim nicht wirtschaftlich betreiben lässt. Dieses Risiko wird jedoch durch eine umfassende Standortanalyse durch die beteiligten Institutionen im Vorfeld auf ein Minimum reduziert
• Betreiberausfall und Risiko, dass der Pächter seine vertragliche Verpflichtung hinsichtlich der Instandhaltung nicht erfüllt (Ausfallwahrscheinlichkeit liegt bei nur 0,3% bis 0,98% je nach Größe und Betreiber, lt. Wirtschaftsauskunft Creditreform). Dieses Risiko wird minimiert, indem entweder die Anbieter von Pflegeimmobilien, die z. T. selbst als Betreiber am Markt tätig sind, einspringen oder der jeweilige Sozialhilfeträger setzt einen Notbetreiber ein, der die Einrichtung weiterführt. Die Eigentümergemeinschaft würde daraufhin in Abstimmung mit dem Sozialhilfeträger einen neuen Betreiber suchen. Ein neuer Betreiber würde in den bestehenden Mietvertrag sowie in den Versorgungsvertrag eintreten
• Ein anderes Pflegeheim eröffnet in unmittelbarer Nähe
• Das Pflegeleistungsangebot und die Ausstattungen können Gründe für geringe Belegungszahlen eine Pflegeimmobilie sein. Dieses Risiko wird minimiert, indem nur mit erfahrenen und langjährig am Markt tätigen Pflegeheimbetreibern zusammengearbeitet wird. Die Ausstattung der von uns angebotenen Pflegeimmobilien ist immer auf dem neuesten Stand
• Leerstandsrisiko bei einer Beendigung des Pachtvertrages. Auch hier wird das Risiko einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage durch die oben genannten Möglichkeiten versucht zu reduzieren

Gibt es weitere Arten von Seniorenimmobilien?

Seniorenimmobilien lassen sich in zwei Kategorien einteilen: staatlich anerkannte und geförderte Seniorenimmobilien sowie nicht-förderungsfähige Seniorenimmobilien.

Zu den förderungsfähigen Seniorenimmobilien gehören stationäre Alten- und Pflegeheime. Hier werden die Mieten durch gesetzliche Regelungen des SGB XI (Sozialgesetzbuch) und des BSHG (Bundessozialhilfegesetzes) bis zu 100% refinanziert. Bei den nicht-förderungsfähigen Seniorenimmobilien wie das Betreute Wohnen, Service-Wohnen, altersgerechtes Wohnen oder Seniorenresidenzen werden die Mieten allein durch die Bewohner getragen. Diese Unterscheidung ist beim Kauf von Seniorenimmobilien wichtig, da Sie nur bei den förderungsfähigen Seniorenimmobilien eine staatliche Mietgarantie haben. Die Kosten der Pflegeleistungen werden je nach Pflegegrad von der gesetzlichen Pflegeversicherung übernommen.

Kann der Bewohner eines Pflegeappartements die anteilige Zahlung an den Gesamtkosten für seinen Pflegeplatz nicht leisten, übernehmen die Sozialhilfeträger diesen Teil. Die in „Vorkasse“ getretenen staatlichen Sozialhilfeträger versuchen dann, diesen Betrag von den Familienangehörigen gemäß § 1601 BGB wiederzubekommen. Der Pächter erhält also für seine Bewohner, die nicht in der Lage sind, die Mietkosten zu tragen, von den Sozialhilfeträgern die sofortige Kostenübernahme. Dadurch ist das Ausfallrisiko erheblich reduziert. Die Kapitalanlage Pflegeimmobilie ist damit eine sichere Geldanlage.

Trotzdem nimmt die Bedeutung des Betreuten Wohnens bzw. des altersgerechten Wohnens immer mehr zu, da viele ältere Menschen selbstbestimmt in solchen Seniorenwohnungen leben möchten.

Sichern auch Sie sich die Möglichkeit, bereits heute am langfristigen Erfolg des Wachstumsmarktes Seniorenimmobilien zu partizipieren. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung – wir beraten Sie gerne!