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Pflegeimmobilien, Pflegeappartements
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Die häufigsten Fragen rund um den Kauf von Pflegeimmobilien & Pflegeappartements
Warum sollten Sie in Pflegeimmobilien investieren?
Was gilt es beim Kauf zu beachten?

Häufige Fragen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Beim Pflegemarkt handelt es sich um den tatsächlich letzten konjunkturabhängigen Wachstumsmarkt. Die Deutschen werden immer älter – in weiterer Folge werden sie auch pflegebedürftiger. Beobachtet man den demographischen Wandel, so werden in den nächsten Jahren noch mehr Menschen einen Pflegeplatz benötigen.

Somit ist es nicht überraschend, dass immer mehr Investoren ihr Geld in Pflegeimmobilien investieren; am Ende stehen die Chancen gut, dass sich eine sichere und auch ertragsstarke Kapitalanlage ergibt.

Erhalte ich eine Absicherung im Grundbuch?

Sie werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Somit haben Sie die gleichen Rechte, wie jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung.

Kann ich das Objekt wieder verkaufen?

Sie sind Eigentümer und können jederzeit die Wohnung verkaufen, verschenken oder beleihen. Ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist ist aber meist nicht ratsam.

Was heißt Dach und Fach?

Dach und Fach beziehen sich auf die Regelung im Mietvertrag bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Gängig ist, dass der Betreiber für die Instandhaltung im Objekt verantwortlich ist. Die Instandhaltung für Dach und Fach verbleibt beim Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft.

Dach bezeichnet hierbei das Dach inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc.

Fach beschreibt die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade, etc.) sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc.).

Warum werden die Apartments nicht selbst von den Betreibern erworben?

Viele Betreiber möchten sich nicht dauerhaft mit dem Eigenkapital binden. Schlussendlich gilt der Erwerb einer Pflegeimmobilie als gewerbliche Finanzierung. Das heißt, der Betreiber muss rund 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stellen. Das wären – schätzungsweise – 5 Millionen Euro. Hinzu kommen noch 10 Prozent Erwerbsnebenkosten und ein Zinssatz von rund 7 Prozent. Für die Betreiber ist es daher wirtschaftlich sinnvoller, wenn die Einrichtung gepachtet und die Miete an den jeweiligen Eigentümer des Appartements weitergegeben wird.

Beachten Sie die Unterschiede zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite!

Die wichtigsten Faktoren und Kennzahlen, sofern Sie eine Immobilie erwerben, sind natürlich die Angaben über die Rendite vor der Steuer, wobei es hier unterschiedliche Renditeangaben gibt. Sie sollten daher, bevor Sie eine Investition planen, Informationen einholen, welche Renditen möglich sind.

Die Bruttorendite ist die sogenannte Jahreskaltmiete, die im Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird. Die rechnerische Ermittlung basiert auf der Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Die Bruttorendite wird im Regelfall beim Immobilienangebot angegeben.

Die Nettorendite entspricht der Jahresnettokaltmiete; hier wurden bereits die Bewirtschaftungskosten (im Verhältnis zum Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten) abgezogen. Die rechnerische Ermittlung: Jahresnettokaltmiete – den Bewirtschaftungskosten / Investitionskosten.

Die Eigenkapitalrendite ist der Ertrag im Verhältnis zum Eigenkapital; die rechnerische Ermittlung basiert auf Ertrag / Eigenkapital.

Der Ertrag wird aus der Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten – Zinsaufwand ermittelt. Tilgungen werden nicht berücksichtigt; jene haben nur eine Auswirkung auf die Liquidität, jedoch keine Auswirkung auf den tatsächlichen Ertrag.

Was müssen Sie beachten, wenn der Pachtvertrag abgelaufen ist?

Ist der Pachtvertrag nach der vereinbarten Laufzeit abgelaufen, so bedeutet das natürlich nicht, dass das Heim als solches nicht mehr genutzt werden kann. Schlussendlich gibt es ja noch immer pflegebedürftige Bewohner, die natürlich auch weiterhin versorgt werden müssen. Im Regelfall kommt es zum Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit dem aktuellen oder neuen Betreiber.

Kann der Betreiber der Einrichtung auch insolvent werden?

Ja. Kommt es zu einer Insolvenzanmeldung, benennt der jeweilige Sozialhilfeträger einen sogenannten „Übergangsbetreiber“. Dieser führt die Einrichtung weiter, bis ein neuer Betreiber gefunden wird, der auch die bestehenden Miet- und Versorgungsverträge übernimmt. Mitunter können in dieser Zeit zwei bis drei Monatsmieten ausfallen. Folgt man jedoch der Pflegemarktstudie aus dem Jahr 2011 von Ernst & Young, so liegt die Ausfallswahrscheinlichkeit eines Betreibers bei gerade einmal 1,5 Prozent.

Welche Risiken müssen Sie bei der Investition berücksichtigen?

Es gibt keine risikofreie Geldanlage. Jedoch sind die Risiken, verglichen mit anderen Investitionen, überschaubar. Der Betreiber der Einrichtung kann theoretisch in finanzielle Schwierigkeiten geraten, da nicht genügend Appartements vermietet werden konnten. In der Regel wird ein neuer Betreiber gesucht, der die Einrichtung fortführt.

Können Sie das erworbene Pflegeapartment auch selbst nutzen?

Ja. Betreiber bieten ein bevorzugtes Belegungsrecht an. Das gilt aber nicht nur für Sie – das Recht haben auch Ihre Familienangehörigen. Zu beachten ist aber, dass Ihr eigenes Pflegeapartment wahrscheinlich vermietet ist. Eine Kündigung der pflegebedürftigen Person ist nicht möglich. Trennen Sie daher die Immobilie als Kapitalanlage von der potentiellen Selbstnutzung. Entscheiden Sie sich für einen langfristigen und sicheren Vermögensaufbau und spekulieren Sie nicht mit dem Umstand, im Pflegebedarfsfall eine Vorkehrung getroffen zu haben, die Sie selbst nutzen können.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Jeder Eigentümer bezahlt, bezugnehmend auf die Größe des Appartements, eine Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage.

Werden die Gemeinschaftsflächen in die Gesamtfläche des eigenen Appartements miteinberechnet?

Ja. Geteilte Immobilien weisen, so das Wohnungseigentumsgesetz, immer zwei Teile auf: So gibt es das Gemeinschaftseigentum (Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume) und das Sondereigentum (Ihr persönliches Pflegeappartement). Sie müssen daher auch eine anteilige Mietvorschreibung für das Gemeinschaftseigentum bezahlen.

Mit welchen Erwerbsnebenkosten müssen Sie rechnen?

Eigentümer müssen einerseits die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises) berücksichtigen, andererseits müssen auch die Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten übernommen werden. Jene belaufen sich auf rund 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Können Sie die Immobilie auch durch Ihre Hausbank finanzieren lassen?

Bankmitarbeiter haben immer wieder Schwierigkeiten, wenn sie die Immobilie bewerten und danach einen Finanzierungsantrag bearbeiten sollen.

Die Gründe sind unterschiedlich.
In vielen Fällen hat die Bank natürlich eigene Immobilien, die sie verkaufen möchte; dass Ihnen dann womöglich vom Kauf der Pflegeimmobilie abgeraten wird, ist keine Überraschung. Mitunter kann es auch vorkommen, dass Ihr Bankbetreuer auch nicht das Prinzip nach dem WEG-Gesetz kennt. Die Immobilie kann aber auch derart weit weg von Ihrer Hausbank sein, dass eine gewöhnliche Vor-Ort-Besichtigung nicht möglich ist.

Befindet sich Ihre Hausbank in der Nähe der Immobilie und sind die Mitarbeiter mit dem Konzept vertraut, so können Pflegeappartements problemlos finanziert werden.

Es gibt heute keine andere Immobilienklasse, die derart sichere Mieterträge mit sich bringt. Zudem weisen Pflegeimmobilien auch eine langfristige Wertstabilität auf. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wenn Sie sich für eine Finanzierung interessieren!

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Leistungsstark und dennoch kostengünstig finden wir für Sie Ihre Pflegeimmobilie oder -Appartement und viele weitere Objekte

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30938 Burgwedel

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